Immobilien kaufen in Spanien

Der Kauf einer Immobilie in Spanien als Feriendomizil oder gar Auswandern ist keine einfache Entscheidung.
Casas Real führt Sie durch den gesamten Kaufprozess, wenn gewünscht auch mit Unterstützung durch einen Rechtsanwalt.

 

Was Casas Real für Sie vor der Übertragung prüft 

 

Casas Real überprüft für alle seine Kunden den rechtlichen Status der Immobilie. Die Identität des Verkäufers, den Familienstand und Bedingungen die mit der Immobilie verknüpft sind damit sie verkauft werden kann. Dies geschieht durch einen Auszug aus dem Grundregister. Von dort erhällt man eine sogenannte „Nota simple" Kopie einer Seite mit den Angaben über den Eigentümer, Eintragungen von Hypotheken oder anderen Aufwendungen.
Darüber hinaus prüfen wir ob alle weiteren Verpflichtungen erfüllt wurden, wie z.B das entrichten der Grundsteuer, die Impuestos die Bienes Inmeubles, die Rechnungen für Strom, Wasser, Abfall, und in Bezug auf eine Wohnung -eine Erklärung des Verwalters dass alle Verbindlichkeiten gegenüber der Eigentümergesellschaft erfüllt sind.
Darüber hinaus prüfen wir die Rechtmäßigkeit der Gebäude, und ob die Anzahl der Quadratmeter der entspricht welche auf dem Dokument eingetragen ist, in Bezug auf das Gebäude wie auch des Grundstücks.

 

Die N.I.E. Nummer  

 

Das erste, was Sie brauchen, ist eine NIE Nummer. Denn ohne NIE Nummer kann man nicht alles kaufen in Spanien. Die NIE Nummer (Número de Identidad die Extranjero) ist eine Steuernummer die die Einwanderungsbehörde vergibt. Wichtig wenn Sie einen Wohnsitz erwerben wollen.
Das ist Ihre Identifikationsnummer in Spanien. Sie müssen eine haben, wenn Sie eine Immobilie kaufen wollen, für die Steuer, beim Arbeitgeber, bei der Sozialversicherung, oder um ein Bankkonto zu eröffnen, und bei fast allen anderen offiziellen Formulare müssen Sie diese angeben. Sowohl Europäer und nicht die Europäer erhalten eine NIE. Dies muss bei der lokalen Polizei beantragt werden.
Dieser Antrag kann einige Zeit dauern, in Spanien ca. zwei Wochen, aber zwei Monate im Konsulat ihres Landes bis zu zwei Monaten. Wir empfehlen rechtzeitig danit anzufangen.

Welche Unterlagen müssen Sie mitbringen, um eine NIE Nummer zu beantragen:

◦ Original-Reisepass
◦ Kopie des Reisepasses
◦ 2 Passfotos
◦ ausgefülltes Antragsformular für eine NIE. Download unter Policia Nacional Büro  oder als Download unter Ministerio del Interior: Download hier
◦ 1 Kopien des ausgefüllten Antragsformulars
◦ Gebühr (9,18€)
◦ Wenn erforderlich, Vollmachten

Vor Ort müssen Sie dann das Formular 790 ausfüllen, dann mit diesem Formular auf die Bank gehen, die Gebühr von  € 15,70 pro Person einzuzahlen (in 2009), und mit dem Einzahlungsbeleg wieder zurück zur Dienstelle der lokalen Polizei. (Öffnungszeiten in Benidorm oder Denia 9.00 Uhr bis 14.00 Uhr).
Casas Real kann Ihnen helfen beim Beantragen der NIE Nummer und Sie begleiten.
Casas Real kann für die NIE Nummer beantragen, dies geht aber nur mit einer notariell beglaubigten Vollmacht. Diese muss von einem vereidigten Übersetzer übersetzt sein und mit einer Apostille versehen sein

 

Ein Konto bei einer spanischen Bank

 

Für den Kauf einer Immobilie müssen Sie ein Konto bei einer spanischen Bank eröffnen. Wenn Sie Einwandern, als Dauerwohnsitz oder ihre Steuern in Spanien  zahlen möchten dann brauchen Sie ein sogenanntes Residenten-Konto. Trifft dies nicht zu dann ein Nicht-Residenten-Konto.

 

Vorläufiger Kaufvertrag für eine spanische Immobilie

 

Die Vereinbarung zum Kauf einer Immobilie ist ein privater Vertrag zwischen dem Verkäufer und dem Käufer. Diesen privaten Kaufvertrag dehn Casas Real für Sie erstellt enthällt folgende Angaben.

 
◦ Namen des Verkäufers, Passnummer, DNI oder NIE, Adresse und Familienstand.
◦ Namen des Käufers, Passnummer, DNI oder NIE, Adressen und Familienstand.
◦ Register Daten des Objekts, Adresse und Beschreibung der Immobilie.
◦ Betrag der Anzahlung, in der Regel 10% des Kaufpreises, wann und wie.
◦ Kaufpreis des Objektes.
◦ Frist für die Abwicklung.
◦ dass die Immobilie verkauft wird frei von Belastungen, Darlehen, Hypotheken und Mieter.
◦ das es keine rückständige Zahlungen gibt.
◦ Wer Notar, Steuer-und Plusvalía bezahlt.
◦ Rechtlicher Gerichtsstand im Falle von Streitigkeiten.
◦ Datum, Unterzeichnung.

 

Beim Notar in Spanien

 

Casas Real macht für Sie innerhalb der vorgegebenen Zeit und nach dem vorläufigen Kaufvertrag einen Termin mit dem Notar.

Der Notar wird fragen:
◦ Ihrem Pass.
◦ Ihrer NIE Nummer.
◦ Ein Beleg/Auszug von die Bank, Quellennachweis aller Zahlungen.
◦Nach Bank Schecks und möglicherweise Bargeld.

In dem vorläufigen Kaufvertrag ist in der Regel bereits festgelegt worden, wer und wie bezahlt wird. Die meisten Kosten werden auf den Käufer entfallen, so auch die Kosten des Notars. Die Gebühren für den Notar sind gesetzlich durch das Kollegium der Notare festgelegt und variieren nicht. Der Notar kann in Bar, mit Check oder per Lastschrifteinzug bezahlt werden.

 Der Käufer bezahlt auch die Grunderwerbsteuer in Spanien, den Impuestos sobre Trans Patrimoniales (ITP)

 Der Verkäufer bezahlt die Plusvalia, eine Vermögenssteuer auf die Aufwertung des Objektes oder Grundstücks. Casas Real wickelt dies gemeinsam mit dem Verkäufer ab um sicher zu stellen das die Bezahlung auch erfolgte, da diese Kosten sonst auf den neuen Besitzer übergehen.

Falls Sie möchten können Sie am Kosten Simulator Beispiele errechnen.

Wir von Casas Real erstellen Ihnen eine Übersicht der Kosten speziell für das Objekt Ihrer Wahl.

 Kosten Simulator

 Wenn der Eigentümer ein Ausländer ist und nicht in Spanien registriert ist ( non-resident) müssen  3%  des Kaufpreises an das spanische Finanzamt abführt werden. Dies ist eine sogenannte Gewinnsteuer, zu zahlen vom Verkäufer.

Die Mitarbeiter des Notariats bereitet einen "borrador" Entwurf  für die Escritura (notariellen Kaufvertrag)vor. Casas Real überprüft diese Ausfertigung und kann wenn gewünscht auch als Übersetzer fungieren. Wenn alles korrekt ist, wird die tatsächliche  notarielle escritura auf offiziellem Papier gedruckt und vom Notar für alle Beteiligten vorgelesen und anschliesend von allen Parteien unterzeichnet.

Das Büro des Notars zahlt in der Regel die Steuern ITP beim Finanzamt ein, manchmal kann dies auch leicht über 3% liegen und registriert als neuen Besitzer im  Register. Casas Real empfiehlt Ihnen dies immer zu tun.

 

Nach dem Notar

Wenn Sie die notarielle Urkunde unterzeichnet haben, und aus der Tür gehen, sind Sie stolzer Besitzer einer schönen Immobilie in Spanien. Der bisherige Eigentümer übergibt Ihnen die Schlüssel und Sie können Ihr neues Zuhause betreten. Sie haben eine "copia simple" eine einfache und abgestempelte Ausführung des notariellen Kaufvertrages durch den Notar erhalten (eine Kopie der Escritura). Der Notar wird die Veränderung des Besitzes nun an das Register melden, und ca. innerhalb von zwei Monaten erhalten Sie die endgültige Escritura mit dem Besitz auf Sie eingetragen.

 

Registrieren beim örtlichen Katasteramt 

  

Wenn der Kauf der Immobilie abgeschlossen ist, müssen Sie dies bei der Gemeinde (am Katasteramt) registrieren. Von dann an zahlen sie Steuern für Ihre spanische Immobilie. ( z.B. im Falle comerzieller Vermietung)
Die Steuererklärung hierfür müssen sie selbst durchführen, von der Gemeinde erhalten Sie automatisch nichts darüber.

Anmeldung im Rathaus geht wie folgt:

Jedes Familienmitglied muss persönlich zu dieser Eintragung kommen

 (kleine Kinder werden nicht gezählt)
Alle Pässe und / oder Personalausweise  um sich auszuweisen.
Ihre Miet-oder Kaufvertrags, wo Sie wohnen,
In einigen Gemeinden, müssen Sie auch eine Kopie der Stromrechnung (Iberdrola) oder die Wasserversorgung (Agaulia) vorlegen.

Wenn Sie vorhaben, auszuwandern, lassen Sie sich im komunalen Register der Stadt eintragen (Empadronamiento). Bis heute ist dies immer noch kostenlos.

Früher benötigte man eine Aufenthaltserlaubnis in Spanien. "Tarjeta de Residencia". Jetzt ist es viel einfacher. Ein Eintrag in das "Registro Central de Extranjeros" und eine NIE-Nummer ist ausreichend.

Wenn Sie schließlich nach Spanien fest ziehen, müssen Sie Ihren aktuellen Gemeinde schreiben. Dafür existiert en Formular Modell Nr. 8.